Modificările pe care un proprietar dorește să le facă într-un apartament de bloc nu sunt întotdeauna permise doar în virtutea dreptului de proprietate. Există situații bine definite prin lege în care este obligatoriu acordul vecinilor sau al asociației de proprietari, tocmai pentru a proteja siguranța clădirii și drepturile celorlalți locatari.
În România, cadrul legal este stabilit în principal prin Legea nr. 196/2018 privind asociațiile de proprietari și prin Legea nr. 50/1991 referitoare la autorizarea lucrărilor de construcții. Aceste acte normative subliniază că dreptul proprietarului asupra apartamentului nu este absolut, fiind limitat de existența părților comune ale imobilului: structura de rezistență, instalațiile comune, fațada sau zonele precum holuri, scări și subsoluri.
Când ai nevoie de acordul vecinilor
1. Modificarea pereților dintre apartamente
Conform Legii 196/2018, orice intervenție asupra pereților care separă două apartamente — fie că vorbim despre spargeri, desființări, extinderi sau modificări — necesită acordul scris al vecinilor direct afectați. Indiferent dacă este un perete portant sau nu, legea consideră pereții de delimitare ca fiind parte comună.
2. Intervenții asupra pereților către spațiile comune
Dacă modificarea vizează pereți care dau spre zone comune (casa scărilor, holuri, subsoluri, casa liftului), lucrările sunt permise doar cu:
- acordul tuturor coproprietarilor,
- o expertiză tehnică,
- autorizație de construire eliberată de primărie.
Fără aceste aprobări, orice intervenție este considerată ilegală.
3. Modificări ale instalațiilor comune
Conductele de apă, încălzire, canalizare, instalațiile electrice sau sistemele de ventilație sunt considerate comune. Pentru intervenții sunt necesare:
- un referat tehnic de la furnizorul de utilități,
- acordul asociației de proprietari, uneori prin vot calificat în Adunarea Generală,
- autorizație de construire, dacă lucrarea schimbă configurația instalației.
4. Schimbarea destinației apartamentului
Transformarea unui apartament de locuință în spațiu comercial, birou, cabinet sau atelier nu este posibilă fără:
- avizul scris al comitetului executiv al asociației,
- acordul tuturor vecinilor cu care imobilul se învecinează direct,
- o convenție privind modul în care se vor împărți cheltuielile comune și programul de funcționare al noii activități.
Acest tip de schimbare poate afecta zgomotul, traficul, consumul de utilități și confortul celorlalți locatari, motiv pentru care legea impune acorduri stricte.
Ce se întâmplă dacă vecinii refuză să semneze
Potrivit Legii 50/1991, acordul vecinilor trebuie dat „în formă autentică”, adică printr-un act notarial. Dacă unul dintre vecini refuză nejustificat să își dea acordul, proprietarul poate solicita instanței constatarea refuzului.
Hotărârea instanței poate suplini acordul vecinului, fiind acceptată de autoritatea care emite autorizația de construire. Astfel, un vecin nu poate bloca arbitrar o lucrare legală, dacă expertizele dovedesc că aceasta nu afectează siguranța clădirii sau drepturile celorlalți.
Consecințele lucrărilor făcute fără acord și fără autorizație
Executarea unor lucrări fără aprobările necesare poate duce la:
- amenzi între 1.000 și 100.000 lei, în funcție de gravitate,
- obligația de a readuce apartamentul la forma inițială pe cheltuiala proprietarului,
- răspundere penală în situațiile care afectează structura de rezistență sau pun în pericol siguranța locatarilor.
În unele cazuri, intervențiile ilegale pot fi considerate infracțiuni, mai ales dacă sunt afectate elementele de rezistență ale clădirii.